[摘要] 今年以来，各种各样的调查数据几乎都达成共识，“刚需”、“小户型”、“低首付”成为市场的焦点。然而在风云变幻的楼市中，却始终存在着一个不动声色而价格坚挺的群体：豪宅与别墅。在石家庄本地，高高在上的豪宅别墅和打折促销的低端住宅哪个卖得更好？地处西部山前的别墅和身居繁华市区的豪宅分别吸引着哪一类群体？
微观点
世联地产集团研究部总监吴志辉：
国家坚持房地产市场调控不放松的正常基调下，建议放开住宅高端市场，调控低端市场，两手都要抓，做到公平与效率兼顾，满足百姓的购房需求。在高端市场上，可适当放开限购政策，满足高端人群的购房需求；在低端市场上进行限购，保护刚需；同时可鼓励首次置业者，下调银行贷款利率，对首次置业贷款者实行相对优惠；同时，政府应进行土地价格体系的相应改革，鼓励开发商开发90平方米以下的住宅产品，满足普通百姓的住房需求。
预测市场焦点：高端or低端？
业内人士认为，中国房地产将进入下半场，其主要特征是高端住宅和低端住宅逐步呈现两极分化格局：改善型需求增长，高端住宅价格看涨；保障房供应增长，中低端市场价格平稳是石家庄市的发展趋势。在目前的调控之下，高端房价格看涨，中低端房价格拐点已至。保障房供给达一定规模后，将挤占中低端房的市场，从而抑制中低端房的价格。而高端房的土地供应进一步减少，高端房价格进一步抬升，商品房价格将更加市场化。
国家调控并不能改变目标客户对高端产品的预期。与此同时，市场成交的低迷和普通住宅的看跌预期，使得部分中低端购房者仍然处于观望的状态，再加上保障性住房的建设脚步的加快，将在一定程度上对中低端住宅的需求形成分流，高档产品销售速度好于中低档产品的情况还将持续。
通常认为，预测城市的未来就去了解先进城市的过去。在一线城市例如深圳，以万科为代表的中低端住宅市场价格去年已经出现松动，而高端地产销售均价反而逆市大涨，可见高端住宅市场的价格并未受到影响。北京主要开发商首开股份也体现出高端产品和中低端产品打折力度差异很大的特点。其中中端产品打折力度。业内分析人士指出，目前购房主力为刚性需求和改善型需求，这两种需求选择房源多集中在单价非常低的楼盘以及品质非常高的楼盘，这导致单价不高不低的中等项目处于尴尬地位，不得不以降价吸引购房者。
“在当下，购房者注重的不再是单一的资源占有，开始重视真正的居住价值。”河北忠誉地产开发有限公司销售总监聂坤说，当前楼市不少产品可以逆市热销，正是因为它们把住宅从“炫富”拉回到“生活”，这些产品告诉整个市场，住宅仅有豪气远远不够，还要兼容生活的惬意和居家的温暖。”
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