[摘要] 今年以来，各种各样的调查数据几乎都达成共识，“刚需”、“小户型”、“低首付”成为市场的焦点。然而在风云变幻的楼市中，却始终存在着一个不动声色而价格坚挺的群体：豪宅与别墅。在石家庄本地，高高在上的豪宅别墅和打折促销的低端住宅哪个卖得更好？地处西部山前的别墅和身居繁华市区的豪宅分别吸引着哪一类群体？
观察高端精品住宅并非“在云端”
不管是楼市寒冬还是小阳春，在开发企业降价促销之时，一些高端产品如豪宅和别墅的价格却纹丝未动，且销售量异常惊人。在记者调查中也显示，能接受的总价在100万元以上的购房者位列第三多，占到11%。
从销售情况来看，高端住宅的销售情况普遍比普通住宅要好。在石家庄，以原河名墅、西山御园为代表的别墅一直沿袭销售奇迹，而且出售的不是价位偏低的项目，而是价位高的项目。
今年季度，石家庄市住房成交量楼盘中，高端精品住宅如中央悦城、西美·五洲天地、金正君庭、荣盛·阿尔卡迪亚等均价过每平方米万元的改善型刚需项目因其地段、建筑品质、配套等多方面的优势占据了成交量的重要份额，这在观望迟疑的市场中显得十分惹眼。
尽管“刚需”人数众多，但高端住宅仍是市场的主流？荣盛·阿尔卡迪亚营销总监张丽霞表示：高端住宅的需求一直都存在。在石家庄，高端住宅虽然品质、地段都很高端，但是价格却并不在人们看不见的云端，高端住宅的定价还是要跟其价值相配才能赢得市场。
同样是百万左右的项目，地处郊县的别墅和市区内的豪宅各有风格。张丽霞表示：西部山前区的别墅主要作为第二、三居所，适合以度假、养老等为目的的消费者，而市区内的豪宅则因地段、周边配套、高端物业等优势吸引以居住为目的的消费群体。
以尊崇、专属为概念的别墅在石家庄也有不小的市场需求。2009年从深圳回到石家庄的购房者潘先夫妇认为，二三线城市别墅的价位不像一线城市那样遥不可及，而环境和品质却毫不含糊，利用积蓄购买一套舒适宜居的别墅投资是不错的选择。
探究高端住宅为何岿然不动？
高端住宅一直是中上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式，它的晋级与主流社会的发展是同步的，随着恒大，万达等一线开发公司进入石家庄，激发了石家庄的高端住宅消费潜力，如今，动辄就要上百万甚至千万的房子依然可以激发人们的购买热情。
在原本平淡的市场中，高端项目尽管价格高却出现了逆市热销让很多人始料不及。在中原地产河北研究部经理曹海亮看来，高端项目的稀缺性成就了其热销的状况。曹海亮分析，豪宅项目一般会建设在城市的，周边完备的生活配套设施和城市资源是其他地段不能比拟的。这样的地段稀缺性明显。而别墅多建设在风景秀美的地区，这些依赖自然风光的地段更是不可复制的稀缺资源。由于国家控制别墅用地的审批，今后别墅产品愈发稀缺。
此外，高档住宅成交量增幅明显，成交价格对政策的抗性表现继续良好，其主要原因是高端住宅所针对的目标客户为高收入阶层。作为社会中坚力量，由于有丰厚的收入和对未来良好的预期，使得这部分客户对产品品质、生活环境等有着超过一般标准的要求，对销售价格反而不十分敏感。在国家进行调控的大环境下，针对高档产品调整契税征收房产税，并不能真正打击目标客户，高端产品所占有的稀缺资源反而更能受到吸引。
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