[摘要] 记者昨日从多家商业银行了解到，国有大行中已经出现首套房贷利率9折优惠，而二套房贷利率也从高位回落到基准上浮10%。而在业内人士看来，首套房贷利率“优惠”已经基本是大势所趋。
记者昨日从多家商业银行了解到，国有大行中已经出现首套房贷利率9折优惠，而二套房贷利率也从高位回落到基准上浮10%。而在业内人士看来，首套房贷利率“优惠”已经基本是大势所趋。
首套房贷利率9折优惠
本报记者证实，目前包括中行、农行、建行等在内的大银行均在首套房贷政策上有明显松动，可申请基准利率9折优惠。
“按照总行的政策，首套房贷利率不高于基准利率。”农行相关负责人对本报记者说，“首套房贷首付三成，贷款利率则根据客户资质情况，贵宾客户可申请基准利率9折优惠，一般客户也可以申请9.5折。”该负责人还透露，根据相关部门和总行政策，目前要确保首套房贷需求，在额度上也有所倾斜。
“优质客户已经可以申请基准利率9折优惠，首付比例仍为三成。”中行人士也对本报记者说。建行沪上一家支行信贷部人士则表示：“首套房贷款规模在100万元以上，可以申请基准利率9.5折优惠；贷款规模在100万元以下，则继续执行基准利率。”
但工行上海分行个金部负责人对本报记者指出，目前尚未收到总行调整首套房贷利率的指示，因此仍执行基准利率。据了解，此前工行关于首套房贷利率政策为不低于基准利率。
“随着一些银行开始在首套房贷利率上打折 ，未来会促使更多银行跟进，”上述工行人士继续说道，“年初以来，信贷额度也不紧张，银行在首套房贷的申请和发放上空间较大。”值得注意的是，近日有消息称，在北京召开的座谈会上，工、农、中、建四大行共同研究差别化房贷政策，四大行将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内，并提出“要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价”。
去年下半年开始，持续的信贷额度和资金面紧张，使得商业银行纷纷抬高首套房贷门槛，贷款利率达到基准利率上浮5%~10%，甚至更高；而今年以来，伴随资金面紧张缓解等因素，部分银行首套房贷利率又出现松动，相继回归基准利率，甚至更低。而早在今年2月初召开的央行金融市场工作座谈会上，央行明确指出今年要“继续落实差别化住房信贷政策”、“满足首次购房家庭的贷款需求”。这也是自去年房地产市场持续调控以来，央行首次公开释放“满足首套房贷”的信号。
二套房贷利率总体回落
但是，目前股份制银行房贷业务仍然整体偏紧。一家股份制银行上海市分行零售信贷负责人就对本报记者坦言，一方面，房地产调控导致房屋交易量急剧萎缩，个人按揭业务少之又少，这部分业务基本被国有大行“消化”；另一方面，绝大部分股份制银行并未在首套房贷上大举松动，利率水平仍在基准利率上浮10%以上。
而民生银行在上海地区仍继续暂停受理个人按揭和个人消费类贷款，目前只接受个人经营性贷款业务申请。“实际上，即便银行在房贷利率上有所松动，从经营方向上说，银行也依旧会把信贷额度和资金更多分配到利率水平更高的领域，比如中小企业贷款等业务，以此来获得更高资金。”上述股份制银行人士指出。
此外，本报记者还了解到，四大行在首套房贷上有所松动的同时，二套房贷利率也出现整体回落，目前均执行二套房贷首付六成、基准利率上浮10%的政策；而去年底，银行二套房贷利率一度上浮到基准利率的1.2倍以上。
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四大行首套利率回调
上周媒体披露，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价”。这意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。
2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，首套房的购房成本也大大增加。但从今年年初以来，随着银行信贷额度的增加，银行房贷政策发生微妙变化。除了四大国有银行，记者昨天从京城各家股份制和外资银行获悉，部分银行均表示可在基准利率基础上再打9.5折甚至9折。不过，部分申请者也可能会因为资信状况进行一定的上浮。
银行谨慎下调首套房贷利率
央行发出的“满足首次购房家庭的贷款需求”号召得到了银行层面的响应。近日，四大行共同提出满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，在基准利率的基础上，合理定价首套房贷款利率。
此次座谈会提出，要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价。
某股份制银行人士表示，现在银行对房贷申请基本上是“一事一议”。按客户资信等级、风险能力，甚至所在地区房地产风险状况等方面进行评估，最后进行利率定价。
除了对首套房贷款利率“松绑”外，四大行还明确表示将提高贷款审批效率。据悉，建行申请房贷最长2周；工行、中行审批时间则在1周左右，这与2011年三四季度时贷款者需等待1个月至2个月的情况大相径庭。
据了解，去年由于趋紧的信贷额度，银行普遍将首套房贷利率上浮5%至10%，今年年初以来，这种紧张态势开始转变。从今年1月开始，建设银行、深发展等多家银行陆续开始下调首套房贷利率。
市场上曾有呼吁，应对首次置业和首次改善型置业房贷恢复7折优惠利率。对于这一观点，银行业人士表示，目前监管部门房贷政策未调整，仍是首套房贷利率不得低于8.5折，首付成数不得低于30%。“这一红线截至目前暂未松动。”
此外，为配合落实差别化房贷政策，四大行在讨论会上还表示，将积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给。
业内人士预计，由于四大行的示范效应，中小银行会进行房贷政策调整。“随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷8.5折优惠利率很可能将重现市场。”
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并非所有客户都能获批
但是，有些银行同时强调，出现基准利率并不意味所有的客户都能审批基准利率，还要根据客户自身收入和资信情况以及其所购买楼盘的情况来确定能否执行基准。
“等贷”日程缩短
据了解，年初一般各家银行贷款额度都会相对宽松，回归“基准利率”也是正常的，客户申请房贷也会相对容易。采访中多家银行表示，申请房贷最长2周，这与2011年三四季度时贷款者需排1至2个月申请上贷款的情况大相径庭。
记者走访部分售楼处了解到，目前银行审批房贷的速度已经比年前有所加快。
回归基准利率 100万贷款20年省10万
经银行业人士测算，以房贷100万，贷款期限20年为例，如果利率从基准利率上浮10%回归到基准利率后，首套房贷百万元贷款20年，20年的总利息则从97.1万元下降到86.8万元，两相比总利息下降10.3万元。
按照近几年来银行首套房贷款政策的调整轨迹，记者算了一笔账。假设该客户贷款100万元、期限20年，以目前银行五年期贷款利率7.05%为基准，按等额本息还款法计算，如果当初银行给7折优惠，客户现在每月需还款6563.7元；如果客户享受 85折优惠，每月需还贷7159.98元；如果客户享受基准利率，每月需还贷7783.03元；如果客户利率上浮10%，每月需还贷8212.57元。相比之下，客户现在享受基准利率比去年利率上浮10%时月供减少了429元，但比之前享受7折或85折相比，月供分别增加了1219元和623元。
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不等于放松房地产调控
工行河北省分行破解异地房产抵押难题
近日，记者从工商银行河北省分行获悉，该行已成功发放工行系统首笔“委托模式异地房产抵押个人经营贷款”230余万元。据了解，此次贷款的借款人抵押房产在北京城区。接到客户申请后，工行河北省分行通过与工商银行北京分行配合，协同河北邢台分行、隆尧支行联动，在较短时间内就完成了委托评估、贷款审批和贷款发放工作，获得客户好评。
这一新业务是工商银行发挥系统内各级机构资源互补与互通的又一重大调整，它为进一步提升客户融资便利打开了一个新通道。对一些房产在异地的客户贷款需求，工商银行将通过委托抵押物所在地分行代为负责评估、登记和管理抵押物的形式为申请人发放贷款，等于是充分利用银行系统内资源互相配合，将借款申请人收入等情况、抵押物情况、贷款用途(交易对手情况)监督等有关信息和流程链条对接完整，解决了因信息不对称导致的贷款难问题。
据工行河北省分行消费信贷业务部总经理鲍振香介绍，委托模式异地房产抵押个人贷款将在工商银行系统内推广，有类似情况的借款人以后可就近向当地工行分支机构进行申请，不用再担心“两头难”的问题。
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