[摘要] 近日楼市一扫春节过后的冷清局面，销售回暖之势十分明显。上周，四大国有银行明确首套房房贷利率不高于基准利率，而笔者也从多家银行证实目前首套房贷利率已下调至基准利率。这一举措对于刚需无疑是个好消息。记者在各家售楼处走访中发现，不少购房者“有心”看房，但慎于出手，买卖双方心理博弈仍在持续。
近日楼市一扫春节过后的冷清局面，销售回暖之势十分明显。上周，四大国有银行明确首套房房贷利率不高于基准利率，而笔者也从多家银行证实目前首套房贷利率已下调至基准利率。这一举措对于刚需无疑是个好消息。
记者在各家售楼处走访中发现，不少购房者“有心”看房，但慎于出手，买卖双方心理博弈仍在持续。业内人士表示，未来想要扭转市场预期取决于开发商能否降价到位。
销售回升并不代表市场筑底
从近日楼市表现来看，“小阳春”乍现，“市场回暖”的声音在各地悄然响起。有数据显示，春节过后，北京、上海、广州、深圳四大城市商品住宅成交量每周环比平均增长44.7%。对于“市场转暖”的说法，业内人士认为，市场回暖是指在一个向下的市场趋势中，市场已经进入探索底部的阶段，价格下跌仍在持续，但市场人气和成交量出现一定程度回升的市场状态。
虽然这些特征现在已经有所体现，但这并不能说明市场已经筑底成功。目前的成交量回升主要是因为一方面是年前累积的购买力量集中在节后释放，加上开发商促销优惠的加强；另外一方面是货币政策自去年底以来两次下调存款准备金率后持续宽松，首套房贷款利率回到基准利率，优质客户甚至可以享受一定比例的优惠利率，这刺激了刚需入场。因此此轮成交回升是市场低迷期的适当反弹，市场还处于探底的过程中。
差别化信贷政策促进刚需入市
一直“犹抱琵琶半遮面”的首套房贷利率日前终于有了一个尘埃落定的说法，四大行的房贷部门表示，目前对于首套房贷利率已经开始审批基准利率贷款，而首付方面仍然是三成。这是差别化房贷政策落实的一大体现，至此首套房购房者可以在购房成本上得到实惠。
这一消息对于刚需购房者来说是件好事。看房车活动人气高涨说明当前购房者存在着旺盛的需求，走访中不少看房者表示，如今受到政策的“偏袒”应该抓紧时间多看看，如果价格合适便会选择出手。
市场预期转变取决于降价到位
从银行首套房贷款利率回到基准利率可以看出，政策对于首套房置业的定向放松意图明显。分析人士认为，这并不代表房地产调控政策会有任何变动，鼓励刚性需求本就是调控精神所在，市场投资性需求仍然未放松。自去年调控以来，市场看跌预期形成，如果市场预期转变，庞大的购房需求将会重新释放，市场将会走出低谷。
世联研究认为，能够改善并最终转变市场预期的因素主要有三个：一是流动性持续好转；二是政策出现定向放松；三是开发商降价到位。前两个因素已经在实现，并且正在逐渐改善购房者预期，带动了成交回升。因而，开发商能否降价到位成了市场预期能否转变的关键因素。目前，多数城市开发商降价幅度还未达到购房者心理预期，只有开发商价格真正迎合购房者，才能进一步改善甚至转变市场预期。（宝龙）
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