[摘要] 2014是各地楼市风起云涌的一年，对各房产开发商而言也是非比寻常的一年。随着“新国十条”的逐步落实，近几年全国大部分城市的房价得到了有效的控制，甚至在供大于求的市场背景下，许多二三线城市的房价开始出现下滑趋势。
2014是各地楼市风起云涌的一年，对各房产开发商而言也是非比寻常的一年。随着“新国十条”的逐步落实，近几年大部分城市的房价得到了有效的控制，甚至在供大于求的市场背景下，许多二三线城市的房价开始出现下滑趋势。
2014上半年的泰州楼市可谓是冷淡异常，大批的新楼盘的入市让整个市场出现饱和甚至过甚。许多开发商为了拉动销售业绩，开始出现打折、特价房、送优惠等一些变相的降价措施，但仿佛效果不佳，并未为冷淡的楼市添上一丝火热。
上半年泰州楼市调控政策——从“观望风色”到“雏鹰展翅”
纵观近年来泰州楼市房价的变动，其增长速度一直是稳步上浮的，但和许多一线城市飞速增长的房价对比，却只能说是小巫见大巫。面对“新国十条”出台限制房价的政策，泰州政府采取的态度一直是观望中，并未出台实质的限购政策。但受楼市整体大环境的影响，泰州的房地产业这两年逐渐萎靡，很多楼盘的销售业绩不佳，甚至开始出现烂尾楼现象。
据房天下统计数据显示，今年一季度泰州市商品房共成交5715套，同比下降33.31%。泰州市区成交2950套，成交金额248245.03万元，成交面积361017.2平方米。传统旺季的金三银四，泰州楼市销售依然低迷。3月份商品房成交946套，环比降12.1%，同比降26.4%。成交总面积为110891.2平米，成交总金额为71643.46万元，成交均价为6460元每平米，成交均价环比增1.9%，同比增0.2%。4月份商品房成交735套，环比降22.3%，同比降29.3%。成交总面积为90171.29平米，成交总金额为63671.46万元，成交均价为7061元每平米，环比增9.3%，同比增1.7%。售面积为140.07万平方米，同比增长31.45%。按照去年泰州楼市的去化速度，泰州库存量去化周期需要18个月之久，库存量不可谓不大。
鉴于此，泰州政府似乎再也不能坐观天下了，发布有力的救市措施成为当务之急。5月27日，泰州出台了公积金新政，提高住房公积金贷款限额。其中，借款人家庭有两名及以上成员符合贷款条件的，贷款额度调整为40万元；申请购买二套房贷款和借款人家庭只有一人符合贷款条件的，贷款额度调整为30万元。相比此前的政策，这次新政将贷款额度提高了，其中将购买二套房的公积金贷款额度从25万，上调至30万元。提高公积金贷款额度，目的是缓解购房者资金压力，增加购房者的购买能力，刺激楼市销售。
公积金政策的出台似乎只是“雏鹰展翅”的试飞，楼市市场并未有大的起色，统计数据显示，6月上半个月市区成交商品房715套，相较于5月上半月成交的849套而言，同比下降15.78%。6月依旧低迷的数据让我们对公积金救市政策的效果保持观望态度，究竟其效果有多少还有待下半年楼市销售数据的具体统计。
上半年楼市风云莫测 ——从“限购、限贷”到“市场调控”
2014年政府对楼市宏观调控的政策呈现“差别化”特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松。当中国房地产行业历经调控艰辛，终于隐约看到“市场回归”的这个季节，却依然感受不到春暖花开的惬意。一线城市楼价增长未得到大力控制，但大部分二三线城市楼市却出现低迷冷淡现象。政府不想看到房地产市场下滑而影响宏观经济，特别是现在经济转型与低迷时期；地方政府方面，更不想利益受损，市场不稳一定影响土地出让收入。
调控这么多年似乎已经成为一种惯性，同时也担心放松调控政策导致房价再次发生一轮暴涨，这需要政策制定者无比小心地进行平衡，使得市场既可以保持稳定，又不会影响经济。无论调控还是救市，政策之手似乎已经离不开“限”这个关键字，究其原因，也许可以归结为复杂的心态或复杂的国情，从住建部“不会明确发文”这一微妙转折就可以察觉一二。
从2014年4月开始，部分二三线城市已经陆续出台与房地产调控相关的地方性文件，这些文件均利好房地产市场，以公积金政策松动、户籍政策、条件审核等方式进行松绑“实验”。继南宁、佛山、宁波等城市的松绑限购之后，沈阳房地产市场曝出消息称沈阳将全面取消限购，随后沈阳市政府部门紧急澄清，称没有明确发文取消，但局部确有微调。对这些松绑限购的地方性政策，目前住建部并未给出正面回应。到目前为止，这些看似利好房产市场的宽松政策并没有得到市场积极响应。范为分析，“各地的差别性政策只是短期的刺激，如果不是同步的政策，个别城市可能会出现小阳春，但时间一过又会回到原来的状态。”
2014年政策层面将强化“双向调控”思路，对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
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