[摘要] 楼市也从年初市场冰冻到年中的强势复苏，2012年上半年楼市先抑后扬，在震荡与波动中走完了上半程。本周，我们聚焦楼市半年报，通过一一盘点政策、新房、二手房、土地、上市房企在上半年的表现，勾勒出楼市半年的整体发展脉络。
楼市也从年初市场冰冻到年中的强势复苏，2012年上半年楼市先抑后扬，在震荡与波动中走完了上半程。本周，我们聚焦楼市半年报，通过一一盘点政策、新房、二手房、土地、上市房企在上半年的表现，勾勒出楼市半年的整体发展脉络。
>>政策
博弈加剧
政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。今年以来，各方对于楼市调控政策的博弈不断加剧。
今年年初，芜湖、上海扰乱预期的楼市政策调整相继被叫停。中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，对于明显放松调控政策及扰乱政策预期的地方政策调整，都可能被叫停。
不过，今年第二季度以来，全球经济疲软之下，楼市的调控政策不再加码，反而各地政府纷纷对楼市进行微调。
与此同时，金融政策也对楼市产生影响，2012年上半年的金融政策以“放刚需”为主，收到了明显的调控效果，然而，买房贷款利率降低却引起楼市的哗然。许多业内和购房者开始猜测是否持续了两年多的楼市调控政策就这么松口了。降息提升了房价上涨的预期。包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，重申调控，但本轮调控从开始到现在一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈。
>>二手房
成交量两年来首次上涨
据链家地产市场研究部统计，5、6月份的“给力”表现使得上半年二手房成交量实现了两年来的首次环比上涨。而购房者积极入市的态度在很大程度上降低了中介经纪人的工作难度，记者在调查中发现，和年初相比，目前二手房的成交周期明显缩短，购房者出手的速度加快。
跟着小陈看房的张先生告诉记者，后悔年初没出手，刚过了年小陈带我看了一套附近的，都挺合适的，但总是想等等再看，这一等好了，没反应过来呢房价就涨了。虽然同样的房子涨得也不算多，一平米涨了两三千，但是看总价就是不小的一笔钱了。张先生说：“如果此次能看上这套房，坚决不会再拖延。”
来自链家地产的统计数据显示，6月北京市二手房成交量为13619套，环比5月上涨7.5%，成交量连续两月突破1.2万套，为2011年调控以来首次出现。
价格方面，链家地产市场研究部统计，北京连续两个月成交量维持在12000套以上，已经开始对二手房市场的价格继续回落产生了很大阻力，如若下半年成交继续维持在12000套以上，价格将全面止跌，甚至有回升至23000元/平方米的可能。
>>土地
土地收入同比大降五成
受上半年供地匮乏、开发商拿地积极性不高等多重因素影响，今年上半年北京土地市场收入惨淡，北京市土地整理储备中心的公告显示，上半年北京共计成交72块土地，总出让金额为144.8亿元，同比下降55.7%，仅为去年全年的13.7%。而随着海淀万柳、朝阳霞光里等优质地块的入市，7月份或将迎来成交小高峰。
不过，进入6月以来土地市场开始出现回暖趋势。统计数据显示，6月份北京市土地市场共计成交15块土地，其中，住宅用地和商业用地成交环比上月均破零。另外，6月土地市场整体挂牌溢价率为23.2%，创下上半年的值。
链家地产市场研究部陈雪认为，2012年上半年土地出让金大幅萎缩，成为近5年。土地财政在半年内极度萎缩，直接的影响便是政府层面保障房建设以及经济指标保增长等方面的压力陡增。不过，这种态势有望在7月份逆转。记者在北京市土地整理储备中心的网站上看到，地王相的海淀万柳地块于月初成交，而亦庄地块、大兴旧宫地块、朝阳霞光里地块等也有望在月内成交，且这几宗地体量较为可观，位置较好，被业内人士认为是优质地块。
市场
今年上半年，房贷利率优惠等利好楼市政策执行，住房刚性需求明显释放，同时开发商也抓住时机灵活推盘。在楼市成交逐渐回暖之后，改善型居住需求开始入市，大户型供应也相应水涨船高。
成交反弹价格企稳
从春节的观望，到3月份以来的积极入市，上半年的新房成交量呈现前低后高的走势。季度整体市场受到政府不断重申“坚持调控不动摇”的态度影响，处于摸索并探底的过程，量价齐跌，成交量同比下挫36.31%，均价同比下挫14.43%。
第二季度随着价格下挫，刚需放量，利率下调等因素影响，持币待购的刚需购房者周期性集中入市，进而迎来5、6月成交回升，成交量同比大幅上涨44.63%，而均价同比小幅下降4.13%，回到2010年季度“国八条”刚颁布时水平，即在20000元/平米上下窄幅波动。
2012年上半年，北京新建住宅签约套数为48380套。这一成交量也将创造限购后的新高，同比2011年上半年上涨幅度达到10.7%，其中3月以后市场明显复苏，3-6月的成交量达到了38393套，同比2011年3-6月的成交量28725套上涨幅度达到了33.7%。
6月以来，刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征。虽然市场成交的主流项目依然为性价比比较高的项目，信贷政策的持续微调，5月之前部分项目因为成交量乐观减少了折扣，购房者更加担忧价格上行，入市的积极性增加。房价出现触底回升。
刚需主导改善进场
在严格的限购政策下，市场主体需求依然是对于价格敏感的刚需购房者，而去年下半年以来降价最明显的通州、大兴、房山区域，由于价格的回落和供应的增加，成为今年上半年楼市成交最热的区域。
来自中原地产数据显示，在上半年的主要热点成交项目中，销售榜单的前20个住宅类项目中，城六区的仅仅有5个项目，郊区占比达到了15个项目，在销售榜前20个项目中，均价在2万/平米以下的达到了13个，低价项目依然是目前限购大环境下市场的主流。
在楼市成交逐渐回暖之后，改善型居住需求开始入市，大户型供应也相应水涨船高。上半年刚需撑场的局面，逐渐由豪刚及中高端需求接力。
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