[摘要] 两会期间，中央政府继续推进房地产市场调控的表态，让开发商对楼市前景持续看淡。国务院总理温家宝在2012年的政府工作报告中称，中国将坚定不移地搞好房地产市场调控，有效遏制投机投资性购房。相关措施旨在引导房价回归到合理水平。
开发商两会间隙判断 今年楼市调控政策松不了
(来源：东方早报)中央政府继续推进房地产市场调控的表态，让开发商对楼市前景持续看淡。
3月5日，新华海外财经援引政协委员、星河湾集团董事长黄文仔的观点称，房价是否已跌至合理水平不应由他来发表意见；政府有自己的目标，一旦达到既定目标，就不应该过度限制房地产市场。
同一天，国务院总理温家宝在2012年的政府工作报告中称，中国将坚定不移地搞好房地产市场调控，有效遏制投机投资性购房。相关措施旨在引导房价回归到合理水平。
“严峻形势短期内难改”
在黄文仔看来，现行的调控政策过于严厉，且持续时间太长。即便到今年下半年，房地产市场也不太可能有很大好转。
为了提振销量，星河湾在去年12月份对上海部分楼盘进行了幅度高达20%的打折促销。
黄文仔对于中国楼市前景的判断，与政协委员、中国海外发展董事会主席孔庆平颇为一致。
3月4日，路透社援引孔庆平的判断称，中国房地产行业的严峻形势短期内或难以改变。
“从行业角度来讲，我们最希望政策本身持续稳定。”孔庆平说。
孔庆平还提到，目前并没有感觉到对房地产行业有放松调控的情况，房企应“随行就市”。
“核心地段仍具抗跌性”
关于房价，孔庆平说，城市郊区肯定会有一定压力，但城市核心地段仍具有很强的抗跌性。
瑞安房地产有限公司主席罗康瑞也认为，一、二线城市外围地区的房价将进一步下降，但城市中心地区房价的跌幅不会太大。
罗康瑞同时称，如果整体经济放缓速度过快，中央政府可能会开始放宽房地产调控，房价可能会随之出现反弹，但反弹幅度也不会太大。
而在政协委员、林达集团董事长李晓林看来，对于部分资金状况良好的开发商来说，现在可能还是拿地的机会。
李晓林日前对路透社称，“根据目前情况（判断），今年房地产政策不会松动了”。
但李晓林同时指出，当下的土地市场仍然存在机会。
“房企资金要是好的话，现在土地竞争不算太激烈，投资土地会容易一点。”李晓林说。
2012年房地产调控精细化 房价将"稳中有降"
来源：腾讯财经
3月2日，在北京实业强国圆桌会议上，政协委员、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明表示，房地产调控的任务远远没有实现，“如果现在松手，会前功尽弃”。
房地产调控不能放松
蔡继明认为，我国GDP总量虽然居世界第二，但创新能力、竞争力靠后，在世界上仅排在30左右。“GDP高低与汇率有关，不是一个很全面的指标，不能反映真实水平和公民幸福程度。”他说。
谈到实体经济与房地产之间的关系，蔡继明称：“我国GDP里包含大量的房地产泡沫。我们更应注重GDP的质量，重视实体经济的产值占比，关注总体经济实力，不能片面追求GDP。”
对于今年房地产行业所面临的形势，蔡继明表示，政府调控的任务远远没有实现，“如果现在松手，会前功尽弃”。
暴利导致企业转向房地产
“中国富豪榜排位靠前的，60-70%是房地产商。这在国外很难看到。”蔡继明感叹说，“暴利行业，吸引资源从实体经济向房地产转移。之前100%的央企涉足房地产，尽管清退了70多家，但剩下的仍然占据大量板块。退出的是常规武器，留下的是核武器。”
通过对服装企业的实地考察，蔡继明得出这样的结论：“几万名员工创造的利润不如几百名房地产人员创造的，而几百名房地产员工创造的又不如几十名从事金融行业的。”
蔡继明进一步呼吁，中国经济的发展，要回归到实体经济上来。
新能源产业不能过分依赖财政补贴
在新能源领域，蔡继明将兴趣点锁定在汽车行业。他指出，新能源产业的发展不应过分长期依赖政府补贴。
“我国从国外进口的油，很大部分用于汽车。而空气污染，也主要由汽车排放产生。新能源车，财政补贴给予了很大支持。比亚迪汽车30多万，加上补贴卖20多万，成本依然太高，没人买。”蔡继明指出了新能源车销量不佳的重要原因。
他表示，财政补贴应向汽车的电池生产商、运营商、服务商倾斜，发展现代生产服务业，进行产业升级。
2012年房地产调控精细化 房价将"稳中有降"
来源：中国证券报
在A股市场的本轮反弹中，房地产无疑是抢眼板块之一，这反映了市场对楼市回暖以及政策微调的预期。分析人士认为，未来一段时期内，楼市调控不会放松，而抓住宝贵的时间窗口，加快推进房地产中长期制度体系建设，是楼市实现“软着陆”和持续健康发展的关键。
当前楼市调控已取得一定成效，但这并不意味着一劳永逸。任何政策都有局限性和实现条件，如果未来维持调控政策不变，短期看楼市有明显调整并损及经济增长的风险；中长期来看，即便大中城市实施限购，在刚性需求积累以及现有财税体制下，房价仍有很大可能出现报复性上涨。
在这一背景下，要抓住宝贵的时间窗口，利用楼市量价平稳的有利时机，加快推进中长期制度体系建设，这是今年以及未来一段时期的重要课题。概括而言，促进房地产业的长期、稳定、健康发展可以从抑制投机、鼓励刚需、强化住房保障、完善土地以及财税制度等方面入手，具体政策应更多地采取经济和法律手段，较少采用行政手段。
我国仍处在工业化、城镇化、市场化的进程之中，房地产需求是真实客观的，但未来需求层面的调控需更加精细化，抑制投机和鼓励刚需是不可偏废的两个重要方面。毕业、结婚、拆迁安置、外来人口进城、改善居住条件等购房需求都应当被看作合理和应当鼓励的住房需求。“为卖而买”尤其是短期内频繁交易的购房行为则属于应当被抑制的投机性需求。对于前者，政府应当给予优惠和鼓励；对于后者，则应采用惩罚性的经济、法律手段，坚决避免投机需求成为市场的主导因素，这就需要加快推出一些政策措施来甄别、抑制投机性需求。
除商品房市场外，促进楼市健康发展的举措还应包括盘活二手房市场、规范发展租赁市场、增加保障房供应等。围绕这些目标，财税、金融方面均有不少领域可以调整，前者包括房产税、营业税、契税以及土地增值税等，后者包括房贷、开发贷等。
总的来看，“十二五”将是我国房地产中长期制度成型的关键时期，加快建立楼市调控长效机制将为房地产市场健康发展打下牢固地基。
2012年房地产调控精细化 房价将"稳中有降"
住建部研究调控长效机制
种种因素作用下，北上广深等一线城市楼市成交量在2月出现大幅回升，而这种“非正常”回升已被住建部关注到。一位接近住建部的人士透露，住建部亦接到国务院的通知，要求开展房地产调控的长效机制的研究。
记者根据北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据统计发现，2月份的第三周，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。
“幸福”来得太突然，有开发商还在放假
2月25日，一组100多人的某看房团到达北京大兴区金地仰山项目，而这些人并非“看看而已”，由于该项目推出了特价14500元/平方米的房子，现场成交了几十套。这样的场景在北京多个楼盘上演，凡是肯降价的楼盘，几乎都在2月底迎来了成交旺期。北京房协秘书长陈志认为，调控的目的就是为了保刚需性置业，而目前房地产政策微调的目的，也是为了保刚需性置业，目前北京一些低价楼盘出现的签约大增的情况，说明了刚需性置业需求过了春节以后，开始释放。
与此同时，住宅市场的回暖也可以从开发商最近的业绩上体现。龙湖地产执行董事秦力洪透露，仅在2月18日-2月19日这个周末，龙湖就卖了10个亿。秦力洪表示，在调控的重压下，今年市场会出现几个“短暂的窗口”，抓住就抓住了。北京中原地产分析师张大伟表示，一般2月份是成交淡季，尤其是今年严厉调控局势下，很多开发商2011年底业绩很糟糕，2月份甚至都没有恢复上班状态，很多售楼处在放假，但是没想到这个时候市场突然出现了爆发性的成交量。
张大伟认为，当前市场交易量出现大幅增长，除了开发商降价和刚性需求增加的因素外，很大原因是跟目前金融、土地等政策在放松有关，购房者预期房地产调控会有变化，开始出手。“楼市回暖，主要源于刚需发力和微调释放的调控松绑信号，”中指研究院院长莫天全在“第十二届中国房地产发展年会”上表示，据监测数据显示，从北京2月份的成交结构来看，中低价位的普通住宅占据成交量的主体。“包括上海、芜湖在内17个城市微调楼市，尤其是上海的限购松绑被市场认为是楼市调控松动的迹象，部分购房者担忧房价再次上涨，所以开始看房。”莫天全表示，上海上周(2月20日-26日)楼市成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。
2012年房地产调控精细化 房价将"稳中有降"
大肆炒作“小阳春”，实为快速回笼资金
“上海房管局表态本市居住证满三年可买二套房啦！近期成交量大涨！回暖了你还不出手？”24日，记者收到某开发商发来这样的促销短信。与开发商在销售广告上显示出的回暖信心相反的是，不少开发商及代理企业对未来楼市走势异常“心虚”。在大力鼓吹市场回暖的同时，开发商大多选择伺机降价，抓紧“小阳春”时机换得成交量。在开发商看来，楼市的冬天似乎并没有过去。
近期即将推出新房源的旭辉澜悦湾项目，一方面在鼓吹市场回暖以刺激购房者入市，一方面则积极降价，此次推出的小高层项目预计均价在9300元/平方米左右，较去年年底推出的房源价格更低。“开发商资金压力依然很大，往年房企的还款压力通常从3季度开始显现，但由于去年发行了大量信托、短期拆借，今年很多房企的偿债压力提前到3月份。”一家大型房产代理公司负责人告诉记者。该人士表示，近期楼市成交量的回升并不能看作是市场真正回暖，而是一年多来积压的刚性需求出现释放。“目前说回暖为时尚早，很多开发商都想趁这波‘小阳春’尽快销售套现，把钱捏在手里才安心。”
反弹引发关注，长效调控机制加快研究
虽然目前楼市成交量反弹是局部的，然而住建部已经在关注楼市全面反弹的可能性。上述接近住建部的人士介绍，住建部多次督促地方政府抓紧编制本地住房发展规划，与此同时，住建部也在牵头编制住房发展规划。住建部政策研究中心主任秦虹亦在多个场合表示，楼市调控需要建立一个长效机制，以市场化的方式解决投资投机性购房的问题，从目前各地不断涌现的微调势头来看，仅仅依靠行政性的调控是无法持续的。国务院副总理李克强也曾表示，各部门、地区加强政策研究、制定促进房地产市场健康发展的长期政策，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。
陈志表示，行政性的政策执行成本高，地方放松楼市调控也有情可循，无法完全杜绝。不过，陈志介绍，建立完善市场化的住房体制，并非是摈弃此前的调控政策，只是希望多通过市场化的放松推进楼市稳定健康发展。记者致电北京市住建委获悉，《北京住房建设规划(2006-2010)》到期后，北京市住建委已经开始着手研究新的住房建设规划。陈志介绍，城市的负荷相对较重，就政策口径来说，可能趋严。不过，在保证本地居民以及来京就业的首次置业人群方面，政策会有所倾向。
除了住房中长期规划以外，房产税等财税手段也被提上议程。上述人士表示，住建部亦在研究扩大房产税试点范围。陈志说，“房产税涉及的问题非常复杂，一是技术限制，信息联网还未到位；二是理论限制，房产税不是简单的单收一个税就可行的，还涉及到税收结构的完善。”而就北京来说，陈志表示，“情况更为复杂，房产税铺开的进程中，北京市肯定是最后一个。”
遭遇楼市调控资金链断裂
多地开发商被曝卷款跑路
湖南、河南、江苏、浙江等地不断曝光有开发商卷款跑路。其中，湖南长沙开发商涉嫌“跑路”的楼盘已经有近10家。同时，江苏南京宇扬集团老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向；浙江嘉兴濮院胜利广场项目开发商浙江凯旋万豪置业老板陈飞携1亿多元的巨款潜逃；河南安阳也有多名房地产企业老板卷款跑路。所有跑路开发商都有一个共同特点，资金紧张，在遭遇楼市调控后资金链断裂。据《上海证券报》
2012年房地产调控精细化 房价将"稳中有降"
盘点
各地迂回“松绑”
佛山：“松绑令”朝令夕改
2011年10月11日上午，广东省佛山市发布了“有限放松”楼市限购令，成为对楼市限购政策松绑的城市。然而，在“松绑令”即将生效前半的深夜11点多，佛山市住建局又发布紧急通知，宣布暂缓执行。
成都：新政一周后被叫停
2011年11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。这被外界解读为“限购松动”。一周后这项政策也被叫停。
北京：购房可享税收优惠
从2011年11月开始，北京陆续出台促进楼市交易措施，比如定向安置房“按照经济适用住房产权管理”，交易时间不受5年限制；税费方面，则是对普通住房价格标准进行了调整，使得更多购房人享受到契税减半优惠。
中山：低调上调住房限价
龙年伊始，广东中山对当地楼市“限价”作出了微调：从1月22日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。此次提高限价，中山市有关政府部门既没下发文件，也没有在媒体上公布，只是在春节假期的天实际开始执行新标准，目前该政策已实施。
芜湖：购房免契税给补贴
今年2月9日，芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，包含契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策。相比此前广东佛山酝酿对四类人放松限购却“朝令夕改”，芜湖此番楼市新政，力度之大为调控期间所罕见，但此项“救市”政策推出3天也被叫停。
上海：“松绑”政策也命短
近日，上海房地产交易市场出现新动向，只要您持上海的长期居住证满三年，就可以享受和本地户籍居民同等的购房资质，即可以购买第二套房。而在去年出台的限购政策中，非上海户籍居民家庭只能拥有一套住房。最终，这项“新政”在公布一周后也被“叫停”。据《上海证券报》
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