[摘要] 楼市格局扑朔迷离：上海“居住证满三年可买二套房”被叫停；一线城市楼市成交量大幅回升，房企欲以价换量；一成首付再现楼市……这些消息无一不透露出中央政府、地方政府、房地产商三者之间正在进行的激烈博弈。
楼市格局扑朔迷离：上海“居住证满三年可买二套房”被叫停；一线城市楼市成交量大幅回升，房企欲以价换量；一成首付再现楼市……这些消息无一不透露出中央政府、地方政府、房地产商三者之间正在进行的激烈博弈。
从2012年下半年起，在这场博弈中，中央政府手中或将又多一张牌———应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估征税（以下简称：存量房评估征税）。
据有关专家介绍，在推广应用存量房交易评估征税，对于中央政府来说，将“攻守皆宜”：守，可防范目前各地普遍存在的存量房交易“阴阳合同”，防止国家税收流失；攻，一旦需要更大力度地调控楼市，在更大范围内进行如沪渝式的房产税改革试点，这套评估征税系统将可立即发挥其对个人住房评估计税的技术支撑作用，这意味着存量房交易税负将明显上升。
存量房评估征税 已定时间表
从各地地税部门此前下发的一些文件看，所谓存量房交易，指的就是二手房交易。
中翰国际转让定价税务服务联盟发起合伙人兼首席联络官王骏向羊城晚报记者介绍，按照财政部和国家税务总局的部署，于2009年下半年开始进行存量房评估试点工作，目前绝大多数地区已完成试点工作。财政部、国家税务总局此前下发过一个文件（《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税号），该文件要求自2012年7月1日起，各地地税部门对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。核定计税价格可参照存量房申报价格评估值确定。这意味着，存量房交易“阴阳合同”将受到极大的遏制。
据了解，目前各地推行这项工作的基本方案是，由各级财税征收部门依据采集来的房地产基础信息，建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房进行评估。纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估值征税。来自税务部门的说法，该系统将来同样可以应用于对个人非经营性住房进行评估计税。
北京评估计价税 飙升两倍
从公开信息看，目前在京、津、沪、穗等主要大城市中，北京已先于2011年12月10日正式实行存量房评估征税。
根据北京市财政局、市地税局、市住房城乡建设委于2011年11月26日联合发布的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，该市对存量房交易计税价格核定办法重新进行了修订，对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款。
当天，北京市住建委、市地税局还同步出台了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，对本市普通住房的价格标准进行了调整。
此举，在北京百姓口中，被称之为“计税价上调”。
在该新政执行后，北京市各中介根据成交的房屋信息估算，各区域经过评估后的计税价格约是新政执行之前的3倍。
“新的评估计税价已和目前市场实际成交价差不多，大约只低了10%到15%，而不像以前相差好几倍。”该市房产中介公司一位工作人员曾经这样对记者说。
北京市房地产从业人士测算，按照评估后的计税标准缴税，预计部分购房者可能需要比原来多缴税50%左右。不过，以目前真实的二手房交易价格看，其税费成本基本在总房价的1%-9.5%之间，因此，购房者新增税负一般不会超过总房价的9.5%。
由于抢搭政策末班车，据北京市住建委公布的网签数据统计，2011年12月1日至12月10日，北京全市二手住宅网签总量为10098套，环比11月下旬的网签量大幅上涨了241.5%；12月9日新政执行前一天，单日网签量更是高达2828套，创下自2008年北京实行住房网签以来单日网签量历史值。新政开始实施，北京市二手房交易立即陷入低谷，10日成交量仅35套，11日成交9套，两天成交量仅相当于前一个周末的一成左右。
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